Des agents de changement : la nouvelle vague de promoteurs « patrimoniaux » au Canada — Partie 2

Comme le premier article de la série paru en juillet 2025, ce deuxième article vise à lever le voile sur une génération montante de promoteurs qui misent sur les édifices à valeur patrimoniale et à montrer comment ils révolutionnent avec grand éclat le monde de la promotion immobilière au Canada.

Mais en réalité, que signifie exactement le terme « promoteur »? Selon le dictionnaire, il s’agit d’une personne ou entreprise qui achète des terrains ou des bâtiments afin d’y construire de nouvelles maisons, de nouveaux commerces, etc., ou d’améliorer des bâtiments existants, dans le but de réaliser un profit. Cette définition semble trop restrictive. De nombreux projets sont le résultat de l’action de divers acteurs, tels que des consultants, des fiducies foncières communautaires ou des gouvernements, qui travaillent souvent dans l’ombre, mais qui ne manquent pas d’influence et de vision. Voici trois organisations qui encouragent ou facilitent des changements audacieux dans le domaine du patrimoine à travers tout le pays.

 

Nation crie de Fisher River (Winnipeg, Manitoba)

« Nous appelons notre bâtiment Kapāpak, ce qui signifie “papillon” en cri », explique Katina Cochrane, directrice générale du First Nation Healing Centre, au sujet de l’ancien Rubin Block de Winnipeg. « Nous voulions créer un endroit où les résidentes se sentiraient protégées et entourées, comme dans un cocon, pour qu’elles en émergent comme de magnifiques papillons. » Cette métaphore est d’une beauté saisissante, renforcée par la transformation époustouflante du bâtiment. Le Rubin Block, un bâtiment polyvalent de trois étages construit en 1914 sur la rue South Osborne à Winnipeg, était vacant, barricadé et endommagé par un incendie depuis 2014. Il a été inscrit à la Liste des lieux menacés de la Fiducie nationale en 2019. En septembre 2026, après deux ans de rénovations coûtant 17,8 millions de dollars, le centre de guérison ouvrira ses portes à 13 appartements pour femmes et enfants qui quittent leur domicile pour échapper à la violence domestique et s’adapter à la vie urbaine à Winnipeg.

Le bâtiment rénové comportera un lieu de rencontre pour la communauté, une cuisine commune, une garderie, une buanderie, ainsi que des programmes sur place et un personnel dédié dans l’un des espaces commerciaux donnant sur la rue. Des intervenantes aideront les personnes à trouver un logement autonome au moment où elles atteindront la limite de séjour. L’établissement sera dirigé par un conseil de gouvernance entièrement féminin.

Selon Cochrane, « la majorité des femmes autochtones disparues et assassinées à Winnipeg venaient tout juste d’emménager en ville. Quand les gens s’installent en ville, ils laissent derrière eux leurs réseaux de soutien. À cela s’ajoute le fait que l’aide sociale dans les réserves relève du gouvernement fédéral, ce qui entraîne souvent un écart lors du passage au système social provincial. Cela les rend très vulnérables. »  

La Nation crie de Fisher River offre des services d’hébergement pour femmes depuis plus de 30 ans dans sa communauté située à 200 km au nord de Winnipeg et les avait récemment élargis. Lorsqu’un nouveau financement fédéral pour le logement a été annoncé, les dirigeants du Healing Centre y ont vu une excellente occasion de créer quelque chose à Winnipeg, où résident de nombreux membres de la communauté. Cependant, lorsque le projet est devenu trop complexe et risqué, le chef David Crate et le conseil d’administration l’ont encouragée à relever le défi.

Il était essentiel de trouver un quartier sûr. « Nous avons envisagé des bâtiments dans 22 autres emplacements à Winnipeg, mais nous avons été séduits par ce bâtiment patrimonial, situé dans un quartier avec des parcs et un club de canotage, ainsi que de bonnes écoles », raconte Cochrane. « Historiquement, les peuples autochtones n’ont pas été accueillis dans ce type de quartiers de classe moyenne. Aucune autre organisation autochtone n’est présente dans le secteur de Riverview, [où se trouve le Rubin Block]. Mais nous avons considéré comme un geste de réconciliation le fait de nous y établir et d’aider des familles à guérir.

Cochrane se réjouit de la qualité de la rénovation du bâtiment. L’équipe préserve des briques apparentes dans plusieurs zones et récupère des tuiles de plafond en tôle ondulée de l’ancienne salle bancaire pour en faire un mur d’accent. Un ancien puits de lumière dans la section résidentielle a été habilement transformé en cage d’ascenseur. L’équipe a pris grand soin d’incorporer des enseignements traditionnels dans la conception du lieu. Par exemple, lorsqu’elle a appris qu’une personne était décédée dans le bâtiment de nombreuses années auparavant, une Aînée a tenu une cérémonie traditionnelle de la pipe : elle a ensuite enterré du tabac sous le bâtiment et béni les travailleurs de la construction.

« Nous imaginons un lieu chaleureux où les résidentes pourront organiser des repas et surmonter le choc culturel », explique Cochrane. Dans cette optique, l’équipe a aménagé une salle circulaire dans le bâtiment Rubin pour que les résidents de la communauté se réunissent dans un espace plus conventionnel. Le Healing Centre affirme également sa présence publique en exposant des créations de deux artistes anishinaabe : Jordan Stranger et Storm Angeconeb.

Au départ, l’idée de réunir les 17,8 millions de dollars nécessaires au projet auprès de sources fédérales, provinciales et municipales semblait intimidante. Grâce à l’aide précieuse de l’organisme à but non lucratif University of Winnipeg Community Renewal Corporation 2.0, l’équipe de Cochrane, menée par Fisher River, a pu élaborer une stratégie, identifier des sources de financement et créer un pro forma [un outil financier utilisé pour évaluer la viabilité d’un projet immobilier]. Cela met en évidence les lacunes auxquelles font face les communautés mal desservies lorsqu’elles s’engagent dans des projets de développement. Grâce à une vision claire et à une grande détermination, tout s’est enclenché, et l’inauguration officielle du Healing Centre aura lieu en septembre 2026.

 

Dunefield (Vancouver, C.-B.) 

Le quartier chinois de Vancouver, qui date des débuts des années 1880, est le troisième plus vieux quartier chinois d’Amérique du Nord. Ce qui le distingue, c’est qu’il a su préserver plus de 50 associations claniques et sociétés de bienfaisance historiques, notamment la Cheng Wing Yeong Tong Society et la Wongs’ Benevolent Association, dont une douzaine se trouvent dans des bâtiments patrimoniaux du quartier chinois. Fondées par les premières personnes immigrantes afin d’offrir des services sociaux et des espaces résidentiels à leurs membres, ces institutions historiques ont joué un rôle essentiel dans le maintien de la vie communautaire, des commerces établis de longue date et du patrimoine immatériel du secteur.

Au début des années 2010, l’avenir du quartier chinois de Vancouver semblait sombre. La spéculation immobilière menaçait les bâtiments historiques, les résidents de longue date quittaient le quartier et la vie animée de sa rue principale s’éteignait. En 2026, on observe un changement dans la situation. Les révisions du plan d’aménagement et les mesures de protection du patrimoine produisent leurs effets, de nouveaux commerces font leur apparition et des bâtiments sont rénovés. Le quartier reprend du poil de la bête.

L’un des moteurs silencieux de ce renouveau est Dunefield, une petite firme de consultation en développement communautaire établie à Vancouver. Fondée en 2011, elle a accumulé un impressionnant bilan de succès en aidant des communautés culturelles, des entreprises et des particuliers à naviguer dans des périodes de transition. « Je décris souvent notre travail comme celui de “facilitateurs” ou de “bâtisseurs d’équipes” », explique Wilco van Bemmel, directeur de Dunefield. « Certaines équipes manquent tellement de compétences qu’elles ont besoin d’un guide pour les aider à se développer. »

C’est en 2017 que Dunefield a entamé son implication dans le quartier chinois grâce au Youth Collaborative for Chinatown (YCC) [voir Place-Keeping in Vancouver’s Chinatown (2020)], qui aidait le restaurant historique Kam Wai Dim Sum à continuer ses activités. Un fils et une fille qui n’avaient jamais envisagé de gérer le restaurant familial ont repris le commerce. Ce dernier a finalement pris un nouveau tournant lorsque les nouveaux propriétaires ont exploré les possibilités avec Dunefield et le YCC, ce qui les a amenés à changer d’avis et à gagner en confiance. Wilco et son équipe ont travaillé avec eux pendant plus de deux ans, les aidant notamment à repenser l’espace du restaurant, à obtenir les permis de construction, à recueillir des fonds et à franchir bien d’autres étapes. La relance de Kam Wai Dim Sum a inspiré d’autres jeunes entrepreneurs du quartier chinois, en leur montrant ce qu’il était possible d’accomplir. Après cela, Dunefield a collaboré avec des entreprises telles que la Chinese Nationalist League et la Wong Society pour leur trouver des preneurs culturellement adaptés.

Au cours des dernières années, Dunefield a collaboré avec l’Association des commerçants du quartier chinois de Vancouver (VCMA) pour rénover le Plaza Building, un centre commercial de 1995 qui est l’unique espace intérieur spacieux du quartier chinois. Les membres de la VCMA espéraient que la désignation municipale du quartier patrimonial du Plaza Building entraînerait une revitalisation du bâtiment et du secteur, et qu’ils ont fait appel à Dunefield pour élaborer une nouvelle vision.  De même, leur projet « Stewardship of Chinatown Society Buildings » vise à encourager une collaboration pratique entre les membres de la Chinatown Society Heritage Buildings Association. Ceux-ci peuvent ainsi assurer la pérennité de leurs bâtiments historiques en créant des outils d’analyse et d’entretien des actifs, en ouvrant l’accès à du capital d’impact communautaire et en élaborant une vision et une trajectoire de croissance à long terme.

Ce qui pousse Wilco et son équipe n’est pas la possession, mais plutôt la satisfaction de voir se concrétiser des projets qui n’auraient pas pu exister autrement.  « Nous observons des facteurs déclenchants et nous nous réjouissons de ce qui peut être réalisé », affirme Wilco. « Quand j’écoute les communautés, leurs rêves me semblent tout à fait réalisables, comme des interventions et des stratégies autour desquelles se mobiliser pendant un certain temps. Personne chez Dunefield ne dirige le mouvement, mais, avec nos partenaires, nous accomplissons des choses remarquables. »

 

Sidewalk Real Estate & Development (Halifax, N.-É.)

« Pour notre entreprise, le patrimoine représente une opportunité plutôt qu’une limite », affirme Joe Nickerson, vice-président et associé de Sidewalk Real Estate & Development à Halifax. « Les promoteurs dans leur ensemble doivent cesser de s’opposer au patrimoine et plutôt travailler avec lui. L’objectif de Sidewalk est de démontrer que les bâtiments historiques peuvent prospérer grâce à une approche inventive et à une solide stratégie commerciale. »

Depuis sa fondation en 2017, Sidewalk a rapidement développé un remarquable portefeuille de projets de réutilisation adaptative et de patrimoine, mettant à profit une grande variété de types de bâtiments : entrepôts industriels, maisons unifamiliales et tours de bureaux. Pour Nickerson et l’équipe de Sidewalk, tout se résume au contexte. « En premier lieu, nous nous définissons comme un promoteur de quartier, ce qui implique que nous prenons en compte l’ensemble du contexte du secteur lorsque nous abordons un projet.  Chaque quartier possède son propre charme, son ambiance unique. C’est un élément immatériel impossible à recréer à partir de rien. C’est ce qui nous a naturellement poussés vers une démarche axée sur la réutilisation adaptative et le patrimoine.

En 2017, Sidewalk a acquis un entrepôt en briques de Maritime Tel & Tel, datant des années 1950, pour en faire le projet Tel Lofts, qui a ouvert ses portes en 2019. Ce projet a permis de convertir l’édifice en 24 appartements. En mettant en évidence les qualités fonctionnelles du bâtiment, le projet a révélé sa structure et mis en lumière ses imperfections, ce qui lui a valu un prix d’urbanisme décerné par la ville d’Halifax. Pour Sidewalk, ce projet a démontré la viabilité économique de la réutilisation et l’a incité à voir plus grand.  « Nous ne sommes pas une organisation à but non lucratif et nous ne recevons aucune subvention du gouvernement, ce qui signifie que nos projets doivent être autosuffisants financièrement. Nous avons démontré qu’en privilégiant une méthode centrée sur le pro forma, il est véritablement possible de préserver et de mettre en valeur les aspects les plus précieux des bâtiments, leur insufflant ainsi une nouvelle vie pour une période de 50 à 100 ans.

En 2019, Sidewalk a acheté un hôtel brutaliste de 1975 dans le même quartier du centre-ville de Dartmouth. En utilisant « un minimum de démolition et un maximum de créativité », l’équipe a transformé un bâtiment de 69 chambres d’hôtel en 81 micrologements, tout en préservant la grande quantité de carbone naturellement contenue dans la structure. Le projet a été lancé en janvier 2024 sous le nom de The Shuffle.

Le projet « Agency Art Lofts », situé en plein cœur d’Halifax, a propulsé « Sidewalk » vers de nouveaux sommets et a été la première transformation en « hard loft » de la ville. L’immeuble Centennial Building, construit dans les années 1960 et haut de 13 étages, a été acheté en 2021 et transformé en 173 logements. Lorsque Sidewalk a acheté le bâtiment, plusieurs lui ont conseillé de suivre l’exemple du projet de copropriétés de l’autre côté de la rue, qui avait d’abord démoli un ancien bâtiment fédéral. Or, lorsque l’équipe a examiné le Centennial Building, elle a constaté que sa structure était remarquable et qu’il offrait un excellent potentiel d’adaptation grâce à ses hauts plafonds et à son béton structural de qualité, introuvable dans les constructions contemporaines. Cela l’a amenée à envisager de transformer les bureaux en habitations. Grâce à la réutilisation de la structure principale, le projet a permis d’économiser 8 000 tonnes de carbone intrinsèque. Agency Art Lofts a ouvert à l’été 2025, tandis que le projet de démolition et de construction neuve de l’autre côté de la rue n’est pas prévu avant plusieurs années. Autrement dit, la réutilisation permet de créer des logements plus rapidement.

Le projet le plus récent de l’entreprise est lié à l’Église unie commémorative, inscrite sur la Liste des lieux menacés de la Fiducie nationale en 2019, et se trouve dans le quartier North End d’Halifax. L’ancien propriétaire envisageait de raser l’église, mais Sidewalk l’a persuadé de la mettre en vente. Il a ensuite rapidement obtenu une désignation patrimoniale pour l’édifice. Nickerson soutient que, compte tenu de l’état préoccupant de l’église, il est impératif d’ajouter une tour de 12 étages sur le site pour assurer la rentabilité du projet.

« Le patrimoine est un fondement de nos communautés », affirme Nickerson. En ce moment, il y a une forte demande de logements et de développement. Cependant, si les efforts en faveur du patrimoine ne soutiennent pas ces priorités, des lieux patrimoniaux seront irrémédiablement perdus. Selon Nickerson, « les communautés du patrimoine et du développement doivent se rencontrer et trouver un terrain d’entente. Lorsqu’on marie les deux éléments, on peut concevoir des projets durables et protéger un plus grand nombre de ces édifices. La réalité, c’est que nos villes grandissent. Si ces bâtiments patrimoniaux de faible hauteur ne deviennent pas viables, ils seront démolis pour faire place à des immeubles plus grands. Sauf si nous réussissons à travailler ensemble, évidemment. »

 

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