À l’aube d’un renouvellement : aborder le problème de l’industrie des assurances en matière de biens patrimoniaux

Lorsque Frank Voisin, président de la société de promotion immobilière Voisin Capital inc. à Kitchener, en Ontario, s’est mis à la recherche d’une assurance pour l’un de ses biens patrimoniaux, il s’est rapidement rendu compte que ce ne serait pas chose facile.

Son courtier d’assurance local a suivi la procédure habituelle consistant à demander des devis aux assureurs. Mais étonnamment, M. Voisin n’a reçu que deux devis, tous deux demandant une « évaluation patrimoniale ». Il s’agissait d’une exigence dont il n’avait jamais entendu parler auparavant. Très inquiet à l’idée de dépenser entre 3 000 et 5 000 dollars pour un rapport d’évaluation qui ne serait pas accepté, M. Voisin s’est demandé ce que les compagnies d’assurance entendaient par une « évaluation patrimoniale ».

À la recherche de réponses à ses questions, M. Voisin s’est tourné vers l’Institut canadien des évaluateurs (ICE), une association canadienne de premier rang en matière d’évaluation des biens immobiliers, mais elle non plus ne savait pas ce que signifiait une « évaluation patrimoniale ». Elle n’a pas été en mesure de lui fournir une liste d’entreprises ou de professionnel.le.s certifié.e.s qui pouvaient mener ce genre d’évaluation, étant donné que l’association n’a pas d’accréditation « patrimoniale ».

« C’est tellement frustrant qu’un assureur me demande de faire quelque chose qu’il n’a même pas lui-même bien défini, qu’il ne puisse même pas me recommander un évaluateur ou une évaluatrice dont il a accepté le travail dans le passé et qu’il n’ait même pas une liste d’exigences précises à respecter, précise M. Voisin. C’est comme s’il formulait une exigence sans même en savoir la raison. Comme si un autre groupe l’avait forcé à le demander et qu’il ne faisait que suivre les directives sans se poser de questions. L’Ontario possède une multitude de bâtiments patrimoniaux, qui sont tous assurés, alors pourquoi ai-je l’impression d’être la première personne à qui cette exigence est demandée? J’ai dû envoyer 40 à 50 courriels, et faire une demi-douzaine d’appels avec deux évaluateurs différents, pour poser des questions sur les exigences. »

La persévérance de M. Voisin a finalement porté ses fruits. L’assureur ayant émis le devis le plus bas lui a finalement expliqué que cette « évaluation patrimoniale » servait à faire une analyse de la « valeur du bien à l’état neuf ». Ce type d’évaluation tiendrait compte de la valeur des éléments patrimoniaux de l’ancien bâtiment, mais reconnaîtrait également que bon nombre des éléments existants ne pourraient pas être reconstruits s’ils étaient détruits, car ils ne seraient pas conformes au Code du bâtiment actuel. Ce premier problème était résolu, mais plusieurs autres subsistaient. Par exemple, qui était ce fameux « groupe » qui exigeait une « évaluation patrimoniale »? Certaines personnes suggéraient qu’il s’agissait des réassureurs, c’est-à-dire les compagnies qui assurent les assureurs. La dynamique problématique et tendue entre les biens ancestraux et patrimoniaux et les assurances montre des signes de plus en plus apparents, mais les causes qui la sous-tendent restent embrouillées et obscures. Pour beaucoup de propriétaires canadien.ne.s de biens patrimoniaux, comme M. Voisin, la bataille avec les assurances ne fait peut-être que commencer.

Les causes et les circonstances de cette situation

Les assurances ne sont pas un luxe. Elles sont essentielles et nécessaires dans la société contemporaine. Sans elles, de nombreuses choses importantes, comme l’obtention d’un prêt hypothécaire, la location d’un immeuble ou encore la mise sur pied d’un comptoir de restauration dans une maison-musée, sont simplement impossibles. En 2021, la Fiducie nationale a commencé à recevoir des rapports selon lesquels des polices d’assurance sur des biens patrimoniaux (classés, répertoriés ou simplement anciens) étaient annulées avec un préavis de seulement 24 heures, n’étaient pas renouvelées ou étaient même rejetées sans raison apparente. L’augmentation des primes et les nombreux refus catégoriques ont eu des répercussions désagréables. Les responsables de la planification en conservation du patrimoine municipal et les responsables du patrimoine à l’échelle provinciale et territoriale dans tout le pays ont fait état d’une hausse du nombre de demandes de renseignements de la part des propriétaires au sujet du processus de retrait de leur désignation patrimoniale. Ainsi, les nouvelles initiatives de désignation, y compris les districts de conservation, ont connu une baisse. Cette situation a également créé d’autres défis, notamment en matière de maintien et de réutilisation de l’inventaire des bâtiments existants au Canada, au moment où le pays doit tirer parti de sa valeur dans les domaines des logements, des espaces d’incubation d’entreprises et des matériaux de construction (p. ex., carbone intrinsèque, évitement de l’extraction de nouvelles ressources) pour l’équité sociale, la résilience économique et l’action climatique.

Les spécialistes de l’industrie de l’assurance ont remarqué que le secteur canadien approche l’état de crise, et que les biens anciens ou patrimoniaux y jouent un rôle modeste mais tout de même important. Le marché actuel ressemble à celui du début des années 2000 où des pressions similaires affectaient les assurances; les indemnités à payer sont énormes en raison d’événements météorologiques extrêmes et de grands efforts sont nécessaires pour réduire au minimum les autres risques. De ce fait, tout bien qui présente des facteurs ou des risques inconnus, qu’ils soient réels, perçus ou incompris, est remis en question ou rejeté. Les bâtiments plus anciens, en particulier les bâtiments patrimoniaux désignés, semblent être devenus la cible de cette nouvelle approche. Mais dans quelle mesure ce problème est-il répandu?

(Le vestibule de la Fiducie nationale du Canada, à Ottawa). Les idées fausses entourant la « reproduction » d’éléments patrimoniaux en cas de perte totale peuvent constituer un défi majeur pour les biens patrimoniaux. Photo: Chris Wiebe

L’objectif de la Fiducie nationale était d’aller au-delà des témoignages anecdotiques et d’obtenir un aperçu de la question à l’échelle nationale à l’aide d’un sondage. Au Québec, Amis et propriétaires de maisons anciennes du Québec (APMAQ), une vaste association regroupant des propriétaires de biens patrimoniaux, était également aux prises avec ce problème croissant de l’assurance. Les deux organisations ont donc convenu de mener des sondages similaires au printemps et au début de l’été 2022. La Fiducie nationale a reçu plus de 900 réponses et l’APMAQ, plus de 300.

Principales conclusions des sondages nationaux et prochaines étapes

Les résultats de ces sondages confirment que l’augmentation des primes d’assurance, l’annulation de la couverture et les refus de soumissions pour les biens anciens et patrimoniaux (principalement des propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire, mais aussi des propriétés commerciales et sans but lucratif) se produisent aléatoirement dans tout le pays (certaines régions plus que d’autres) et plus fréquemment depuis les deux dernières années. Il est difficile d’obtenir une couverture d’assurance pour 61 % des gens, selon le sondage de la Fiducie nationale, et pour 52 % des gens, selon le sondage de l’APMAQ. Les résultats des sondages ont également révélé que les propriétaires recevaient des conseils contradictoires de la part des assureurs concernant le refus de leur couverture et les augmentations de primes, ce qui indique que l’incompréhension et le manque de cohérence dans les informations constituent un des principaux problèmes. Les répondant.e.s considèrent que les compagnies d’assurance ne se concentrent que sur certains éléments lorsqu’elles refusent une couverture, comme l’âge du bâtiment (50 % pour la Fiducie nationale et 27 % pour l’APMAQ), le statut patrimonial (55 % pour la Fiducie nationale et 10 % pour l’APMAQ) et le type ou l’état d’un élément particulier du bâtiment (28 % pour la Fiducie nationale et 27 % pour l’APMAQ).

L’analyse des données et des commentaires reçus a permis de dégager certaines conclusions. L’idée persiste que la désignation patrimoniale entraînera bel et bien des exigences supplémentaires en matière d’assurance des biens. Des déclarations officielles des exigences en matière de désignation des biens patrimoniaux des provinces et des territoires aideraient à clarifier les choses. L’Ontario, par exemple, a publié en 2012 la déclaration partielle suivante : « Si un bâtiment situé sur une propriété patrimoniale est complètement ou partiellement détruit, le règlement de désignation n’oblige pas le propriétaire à reproduire les attributs patrimoniaux perdus. Un bâtiment de remplacement peut être d’une conception différente. » Plus récemment, le service de planification du patrimoine de la Ville de Toronto a souligné le problème en janvier 2022 : « Il arrive que des compagnies d’assurance mal informées assimilent la désignation à des risques de coût de remplacement élevés, car elles peuvent croire à tort que l’inscription (inclusion d’un bien dans un répertoire du patrimoine) ou la désignation exige que la structure ou les attributs patrimoniaux soient reproduits à la suite d’un sinistre en vertu de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario. » Cependant, le secteur de l’assurance et le grand public continuent de se heurter à des difficultés terminologiques en ce qui concerne la couverture du « coût de remplacement » des bâtiments patrimoniaux et ce que signifie le fait d’être « réparé ou remplacé par un bien de même nature et qualité » à la suite d’un sinistre. Enfin, comme le souligne l’expérience de Frank Voisin, il est évident que le processus d’évaluation des biens patrimoniaux doit être passé en revue.

(Construction au 551-543 Somerset Street W à Ottawa). La nouvelle maison du milieu obtiendra-t-elle des devis d’assurance moins élevés ? Photo: Chris Wiebe

Ainsi, les efforts se poursuivent concernant le dossier des assurances. La Fiducie nationale collabore avec un groupe de travail national composé de leaders de l’industrie, du gouvernement et de la communauté (y compris l’APMAQ) pour :

1. Soulever des questions relatives à l’assurance et aux biens anciens ou patrimoniaux;
2. Relever les causes profondes, les principaux points de pression et les possibilités de causer un impact sur l’industrie;
3. Coordonner une stratégie visant à résoudre activement le problème avec l’aide des parties prenantes de l’industrie, y compris le Bureau d’assurance du Canada et ses filiales provinciales.

Restez à l’affût des prochains développements dans les mois à venir.